Rachel Southwood

4 October 2026

Eigendom en Verhuizing

Welke rol speelt de notaris bij de aankoop van een woning in Frankrijk?

Een Frans notariskantoor, waar vastgoedtransacties juridisch worden voorbereid en officieel afgerond.

Als u voor het eerst een woning in Frankrijk koopt, is de notaire een van de professionals met wie u al vroeg in het aankoopproces te maken krijgt.

Voor internationale kopers kan de rol van de notaire in eerste instantie verwarrend zijn, omdat er in het land waar zij vandaan komen niet altijd een exacte tegenhanger van dit beroep bestaat. Een Franse notaire is niet simpelweg een advocaat die de juridische formaliteiten van de aankoop afhandelt en werkt ook niet op dezelfde manier als een makelaar.

De notaire is een hooggekwalificeerde jurist en openbaar ambtenaar die ervoor zorgt dat de vastgoedtransactie juridisch rechtsgeldig en gewaarborgd verloopt. De notaire voert de noodzakelijke controles uit, stelt juridische documenten op en bekrachtigt deze, beheert de gelden en belastingen die met de aankoop verband houden en zorgt ervoor dat de uiteindelijke eigendomsoverdracht correct wordt geregistreerd.

Zodra u de rol van de notaire begrijpt, wordt het Franse aankoopproces doorgaans een stuk duidelijker.

Wat is een notaire in Frankrijk?

Een notaire is een openbaar ambtenaar die door de Franse staat wordt benoemd.

Notaires zijn actief op verschillende gebieden van het Franse recht, waaronder vastgoedtransacties, erfenissen, familierecht en vermogens- en successieplanning. Bij de aankoop van een woning is het hun taak ervoor te zorgen dat de transactie juridisch geldig is en dat de authentieke akte waarin de eigendomsoverdracht wordt vastgelegd, correct wordt opgesteld en ondertekend.

Belangrijk is dat de notaire bij de transactie onpartijdig moet handelen. Het is zijn of haar taak erop toe te zien dat de juridische procedure correct wordt gevolgd en dat alle partijen de juridische gevolgen begrijpen van de documenten die zij ondertekenen.

Voor iemand die vanuit het buitenland een woning in Frankrijk koopt, kan dit anders aanvoelen dan in landen waar de koper en verkoper automatisch elk hun eigen advocaat inschakelen om hun respectieve belangen te behartigen.

Heb ik een notaire nodig om een woning in Frankrijk te kopen?

Voor de definitieve eigendomsoverdracht van Frans onroerend goed is de tussenkomst van een notaire noodzakelijk.

De notaire stelt de acte authentique de vente, de authentieke verkoopakte, op en verzorgt de formaliteiten die nodig zijn om de nieuwe eigenaar officieel te registreren.

Voordat dit stadium wordt bereikt, wordt doorgaans een voorlopig koopcontract ondertekend, meestal een compromis de vente of een promesse de vente, afhankelijk van de omstandigheden. Hierin worden de overeengekomen voorwaarden van de voorgenomen transactie vastgelegd en kunnen voorwaarden worden opgenomen waaraan moet worden voldaan voordat de verkoop kan worden afgerond.

De exacte procedure en de vereiste documenten kunnen variëren afhankelijk van de woning en de omstandigheden van de koper en verkoper. Daarom is de betrokkenheid van de notaire zo belangrijk.

Wie kiest de notaire bij de aankoop van een woning in Frankrijk?

De keuze van de notaire is vrij.

Eén notaire kan de volledige transactie voor zowel de koper als de verkoper behandelen, of de koper en verkoper kunnen ieder hun eigen notaire kiezen.

Internationale kopers denken soms dat het inschakelen van twee notaires automatisch betekent dat de kosten twee keer moeten worden betaald. Dat is niet het geval. Wanneer twee notaires bij dezelfde vastgoedtransactie betrokken zijn, wordt de gereglementeerde vergoeding die met de transactie verband houdt tussen hen verdeeld, in plaats van dat deze eenvoudigweg twee keer in rekening wordt gebracht.

Dit kan geruststellend zijn voor een buitenlandse koper die al een notaire kent of er een heeft aanbevolen gekregen, terwijl de verkoper wellicht liever gebruik blijft maken van het notariskantoor waarmee hij of zij al jarenlang vertrouwd is.

Wat controleert de notaire?

Kopers en verkopers bespreken de financiële aspecten van de aankoop van een woning in Frankrijk.

Tussen het moment waarop u besluit een woning te kopen en het moment waarop u de sleutels in ontvangst neemt, wordt er achter de schermen een aanzienlijke hoeveelheid werk verricht.

De notaire en diens team verzamelen de benodigde documenten en voeren de juridische en administratieve controles uit die voor de transactie noodzakelijk zijn. Afhankelijk van het type woning kan dit onder meer betrekking hebben op de eigendomsgegevens, eventuele hypotheken of andere geregistreerde rechten, stedenbouwkundige en kadastrale informatie, relevante documentatie over het onroerend goed en andere zaken die van invloed kunnen zijn op de verkoop.

Welke controles precies nodig zijn, hangt af van de aard en de ligging van het vastgoed. Een dorpswoning, een appartement in een copropriété, een landelijke woning met grond of een complex historisch landgoed brengt niet noodzakelijkerwijs dezelfde aandachtspunten met zich mee.

Deze periode kan vanuit het perspectief van de koper soms rustig lijken, omdat een groot deel van het werk achter de schermen plaatsvindt. In werkelijkheid is dit een belangrijke fase om ervoor te zorgen dat de eigendomsoverdracht correct kan worden uitgevoerd.

Wat is een compromis de vente?

De compromis de vente is een veelgebruikte voorlopige koopovereenkomst in Frankrijk, hoewel afhankelijk van de omstandigheden ook andere vormen van voorlopige overeenkomsten worden gebruikt.

In deze overeenkomst worden de belangrijkste voorwaarden van de voorgenomen aankoop vastgelegd, waaronder het onroerend goed, de overeengekomen prijs en de relevante voorwaarden. Deze kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op het verkrijgen van een hypotheek wanneer de aankoop met geleend geld wordt gefinancierd.

Dit is geen eenvoudig reserveringsdocument dat u zonder meer als een formaliteit moet beschouwen. De compromis de vente vormt een belangrijke juridische fase van het aankoopproces. Kopers dienen zich daarom vóór ondertekening goed te informeren over de inhoud, de eventuele voorwaarden en de bijbehorende termijnen.

De voorlopige overeenkomst kan door een notaire worden opgesteld of, wanneer dit passend is, door een andere vastgoedprofessional. De precieze werkwijze hangt af van de transactie.

Wat is de wettelijke bedenktijd van 10 dagen in Frankrijk?

Een particuliere, niet-professionele koper die in Frankrijk een woning voor bewoning aankoopt, heeft doorgaans recht op een wettelijke bedenktijd van 10 dagen nadat de voorlopige koopovereenkomst officieel aan hem of haar is meegedeeld.

De regels met betrekking tot het exacte begin van deze termijn zijn specifiek. Kopers doen er daarom goed aan zich te baseren op de informatie die voor hun eigen transactie wordt verstrekt, in plaats van de data zelf te berekenen.

Tijdens de toepasselijke bedenktijd kan de koper zich zonder opgave van reden terugtrekken en zonder de boete die anders kan gelden wanneer een bindende transactie wordt afgebroken. De Franse officiële richtlijnen bevestigen de termijn van 10 dagen en leggen uit dat het moment van kennisgeving bepalend is voor het begin ervan.

Deze bescherming is een van de kenmerken van het Franse aankoopproces die bijzonder geruststellend kan zijn voor kopers die niet vertrouwd zijn met het Franse systeem.

Wat zijn conditions suspensives?

Een condition suspensive is een voorwaarde die in de voorlopige koopovereenkomst wordt opgenomen en waaraan moet worden voldaan voordat de transactie volgens de afgesproken voorwaarden kan worden voortgezet.

Een van de bekendste voorbeelden heeft betrekking op de financiering. Wanneer een aankoop wordt gefinancierd met een hypotheek die aan de vereiste voorwaarden voldoet, biedt het Franse consumentenrecht bescherming door middel van een financieringsvoorwaarde. Wanneer de benodigde lening wordt geweigerd onder de omstandigheden die door deze voorwaarde worden gedekt, wordt de verkoop niet op dezelfde basis voortgezet en worden reeds betaalde bedragen behandeld volgens de toepasselijke regels.

Afhankelijk van de woning en de voorgenomen aankoop kunnen ook andere voorwaarden relevant zijn.

Dit is nog een reden waarom kopers hun plannen duidelijk moeten bespreken voordat de voorlopige koopovereenkomst definitief wordt opgesteld. Als financiering, werkzaamheden, stedenbouwkundige toestemming of een andere kwestie essentieel is voor uw beslissing om te kopen, is het veel verstandiger dat de betrokken professionals hiervan vanaf het begin op de hoogte zijn.

Wat gebeurt er met de waarborgsom?

In de voorlopige koopovereenkomst kan worden bepaald dat de koper een waarborgsom betaalt. Afhankelijk van het type overeenkomst kan deze worden aangeduid als een dépôt de garantie of indemnité d’immobilisation.

Het bedrag en het moment van betaling zijn afhankelijk van de overeenkomst en de omstandigheden van de verkoop. Wanneer geld in het kader van de transactie door een daartoe bevoegde professional wordt aangehouden, wordt dit beheerd volgens de regels die van toepassing zijn op de bescherming van dergelijke cliëntgelden.

Kopers dienen de betalingsinstructies van de notaire of de bevoegde professional zorgvuldig te volgen en bij het overmaken van grote bedragen altijd bijzonder voorzichtig te zijn.

Wat zijn de ‘notariskosten’?

Dit is waarschijnlijk een van de meest verkeerd begrepen aspecten van het kopen van vastgoed in Frankrijk.

Kopers horen vaak de term frais de notaire en gaan er begrijpelijkerwijs van uit dat het volledige bedrag het professionele honorarium van de notaire vormt. Dat is niet het geval.

De totale aankoopkosten omvatten onder meer belastingen en heffingen die worden geïnd voor de Franse staat en lokale overheden, kosten en voorschotten voor de noodzakelijke formaliteiten en de gereglementeerde vergoeding van de notaire. Een aanzienlijk deel van het betaalde bedrag wordt dus afgedragen aan de overheidsinstanties en blijft niet bij het notariskantoor.

Het uiteindelijke bedrag varieert afhankelijk van de aard en de prijs van het vastgoed en van de omstandigheden van de transactie. Kopers doen er daarom goed aan een persoonlijke berekening of kostenraming te vragen en zich niet uitsluitend te baseren op een percentage dat zij online hebben gevonden.

Kan een notaire een internationale koper begeleiden?

Ja, hoewel het belangrijk is om vanaf het begin duidelijke afspraken te maken over de communicatie.

Sommige notaires en leden van hun teams spreken uitstekend Engels of andere talen, terwijl anderen voornamelijk in het Frans werken. Als u niet voldoende vertrouwd bent met juridisch Frans, bespreek dit dan vroegtijdig met uw makelaar en notaire, zodat passende afspraken kunnen worden gemaakt en u de documenten die u ondertekent volledig begrijpt.

Aarzel niet om vragen te stellen. Het kopen van een woning is in ieder land een belangrijke juridische en financiële verplichting en onbekende terminologie kan een op zichzelf eenvoudig punt onnodig ingewikkeld doen lijken.

Een goede vastgoedprofessional moet er bovendien voor zorgen dat de communicatie tussen koper, verkoper en notariskantoor gedurende het hele proces goed blijft verlopen.

Wat gebeurt er vóór de definitieve ondertekening?

Nadat de voorlopige koopovereenkomst is ondertekend en de eventuele wettelijke bedenktijd is verstreken, zet de notaire het juridische en administratieve werk voort dat nodig is om de verkoop af te ronden.

Eventuele conditions suspensives moeten worden afgehandeld, de financiering wordt waar nodig verder geregeld en de notaire bereidt de documenten voor die nodig zijn voor de definitieve verkoop.

Voorafgaand aan de voltooiing ontvangt de koper informatie over het bedrag dat moet worden overgemaakt. De Franse officiële richtlijnen bevestigen dat de voor de aankoop benodigde gelden vóór de ondertekening van de authentieke akte aan de notaire moeten worden overgemaakt. Indien van toepassing ontvangt en verwerkt de notaire ook de gelden afkomstig uit een hypotheeklening.

Omdat vastgoedfraude en het omleiden van betalingen, met name bij internationale transacties, kunnen voorkomen, dienen kopers bankgegevens altijd via een betrouwbaar communicatiekanaal te verifiëren voordat zij grote bedragen overmaken. Wees bovendien bijzonder voorzichtig met onverwachte e-mails waarin wordt gemeld dat de betalingsgegevens zijn gewijzigd.

Wat gebeurt er op de dag van de definitieve ondertekening in Frankrijk?

De laatste fase is de ondertekening van de acte authentique de vente, de authentieke verkoopakte.

De notaire begeleidt de partijen bij het verloop van de transactie en de authentieke akte wordt ondertekend. Zodra de verkoop is voltooid, wordt de koper de nieuwe eigenaar en ontvangt hij of zij in de gebruikelijke situatie de sleutels.

Voor veel internationale kopers is dit het moment waarop maanden van zoeken, papierwerk en voorbereiding plotseling werkelijkheid worden.

Daarna rondt de notaire de resterende registratieformaliteiten met betrekking tot de eigendomsoverdracht af.

Is het Franse notariële systeem ingewikkeld?

Van buitenaf kan het systeem ingewikkeld lijken, vooral omdat de terminologie en procedures niet altijd vertrouwd zijn. Toch zit er een geruststellende logica achter.

Het Franse systeem plaatst een wettelijk gereglementeerde openbaar ambtenaar centraal in het proces van eigendomsoverdracht. De notaire voert controles uit, bekrachtigt de definitieve akte, int de relevante belastingen en zorgt ervoor dat de juridische eigendomsoverdracht correct wordt geregistreerd.

Natuurlijk kunnen er onderweg nog vragen, vertragingen of specifieke problemen met betrekking tot het vastgoed ontstaan. Geen twee aankooptransacties zijn volledig identiek. Maar wanneer u begrijpt wie welke rol heeft, wordt veel van het proces een stuk duidelijker.

Een woning kopen in Frankrijk met Occitanie Properties

De definitieve sleuteloverdracht markeert de voltooiing van de aankoop van een woning in Frankrijk met Occitanie Properties.

Bij Occitanie Properties weten we dat het vinden van de juiste woning slechts één onderdeel is van het kopen van vastgoed in Frankrijk.

Voor internationale kopers kan het bovendien nodig zijn om vertrouwd te raken met terminologie, documenten en procedures die zij nog niet kennen, naast alle veel leukere beslissingen over dorpen, uitzichten, tuinen en de vraag waar de eettafel uiteindelijk komt te staan.

Het is niet onze taak om het juridisch advies van uw notaire te vervangen. Onze rol is om u tijdens uw volledige aankooptraject te begeleiden, ervoor te zorgen dat de communicatie soepel verloopt en samen te werken met de verschillende professionals die bij uw aankoop betrokken zijn.

Stel vragen, neem de tijd om de documenten goed te begrijpen en maak gebruik van de expertise van de professionals die u begeleiden. Het Franse systeem werkt misschien niet precies zoals u gewend bent, maar anders betekent niet noodzakelijkerwijs ingewikkeld.

En zodra alle formaliteiten zijn afgerond en u eindelijk de sleutels in handen heeft, wordt het notariskantoor onderdeel van een veel mooiere herinnering: de dag waarop de woning waar u verliefd op bent geworden officieel uw thuis in Frankrijk wordt.